如果你今天以1千萬貸款買的房子，2年後市值只剩下7百萬，你還願意繳貸款嗎?
也許你心裡會想，畢竟是自己的家，咬著牙堅持繼續付吧!
那如果市值只剩下500萬呢?
你還會願意繼續付嗎?
別以為這只是我隨便說的嚇人故事，這件溫水煮青蛙的真實狀況，這鍋水、正在台灣房地產市場慢慢煮沸著… 一些敏感度高的投資青蛙們已經先跳出這鍋煮沸中的水，但還是有不少韭菜蛙們正追隨著”用小錢當房東”、”教你如何與仲介談判買屋”…等各種銷售課程、座談講座、代租代管服務…等利益共生結構生態圈的那些 老師、服務單位中，而政治領導圈的人還標榜著”房市是經濟的火車頭”這種非常糟糕的言論與看似蜜糖卻將讓未來的納稅人買單的陷阱中。
我很喜歡 “大賣空” 這部電影，其中一位調查者當年就是帶著團隊下鄉走訪許多跟著貸款買房的人，除了看著數字之外更以第一手資料去驗證自己的看法，這一點我個人也非常著實的佩服，兩個月來、因為房租即將到約，思考著還要繼續付房租給房東還是付貸款給銀行，決定用自己分析的能力去研究看看房市，結果是越看越覺得不妙，並且也利用兩個月來每個周末分別去實際看看不同區域的新成屋、預售屋、甚至與不同房仲交手中古屋，真的是不看不知道，看了猛搖頭啊!
這篇、不說太多八卦543，只以政府公開實際登錄資料，這網站、誰都可以上去查看 政府公開資料網址
我用過目前市面上所有的房仲網站，以資料分析的角度，還是政府這一個感覺最方便直覺的分析，不過、可惜的是他的原資料若要下載實在不方便，得花不少整理原始資料的時間才能以圖形BI資訊圖表呈現，礙於我目前手邊的工作實在有點多，就不在進行人工資料整理，我單純以現有網站圖形介面，配合內建提供的進階篩選功能，把對我原本既定的分類方式來進行資料分類。
接下來、我先說明我的基本分析邏輯，也許架構上不夠嚴謹，但絕對對於”消費行為與心理”已經能透過這樣分類與表現出來了!
首先第一步、我排除中古屋物件，只看2023年1~7月22日(我做資料分析時的實價登入資料截止日)、2022年與2021年 1~12月完整月份，近3年來的新成屋(1~3年)，另外輔助參考近3年的預售屋登記數字與總計可銷售戶數，接著第二步、以目前大部分的人能接受的1千萬價位帶，不考慮台北市這天龍國誇張的地區，以近年來合乎工薪者的20~40萬一坪的價格帶，先以總價格區分4個類別，1000萬以下、1001到1500萬(絕大多數的認定可接受區帶)、1501~2000萬(再有點能力的價格帶)最後是2001萬以上等4個類別。
第三步、再單以總價1500萬以下，以購買坪數區分4個類別，22坪以下(大部分屬工作室、投資客眾多的套房型)、23~35坪(一房到兩房型)、36~50坪(大兩房到三房家庭型)、及最後的50以上(這價位已經幾乎沒有)，再來看實際真實的買氣。
這是我先透過資料觀察，房市資料研究，並搭配實際到訪各大預售屋、成屋銷售中心所體會到的分類方式，之後我還試著再根據這分類與房地產有經驗的專家們訪談過，大部分也能認同的，當然、這價位帶是根據既有購屋者心中成交價位在20~40萬/坪，若是其他價格分類與檢視區域就相對會有所不同了。
有興趣想直接透過原資料進行價格處理的，也可以嘗試著去跑模型看看了~
首先、先拿原本我認為我大概只能買得起這區域的資料進行檢視，真是跌破我的眼鏡啊!
淡水區 從千萬銷售量跌到數十件的韭菜收割中心
首先是這3年來這區域房價從15萬炒到25萬，買氣也從一年上千件到今年不到30件，更不用說目前包含預售戶數超過6千件，這區域絕對是我認定第一個先跌房市泡沫先炸開的區域了! 別說這區域小家庭不買、連投資客該下車的都能跑就跑，這區域更有建商直接整批不賣、反正也沒人買，直接整棟出租的方式期待淡海大橋通車再度撐到買氣回升的經營方式，實際走訪過只能說，別說對於租客的需要一竅不通，從提供的家具與裝潢就知道出租是做假的，我預計這下一步就是整批轉成社會住宅的形式維持住戶量了。
而相鄰周邊五股區 也別以為有多好，雖然目前根據交流道狀況可感覺到住宅區的人潮應該不低，但銷售數字也明顯是腰斬再腰斬的慘狀，不過、這也先讓我引起第一個疑惑問題。
是因為單價的影響所以銷售量才起不來的嗎?
於是我繼續往標榜著A7、A8、A9 所謂機捷引導銷售地區，桃園八德 與 大園 這兩個近年來建案發展快速的區域進行調查與了解。
看起來似乎買不起淡水價位的買家都跑來八德這區域了，但這慘淡勉強持平的銷售量，也許看來八德區域還有些買氣，但再看看這兩年被主推的大園區。
一堆建商一窩蜂的加入推出新建案，和淡水的情況幾乎一樣，可銷售戶數爆多、但整體買氣低靡，銷售數量雖不到”腰斬”的情況，但從數字上還是能明確地看出”大家對買屋的動力明顯減少很多”!
就算是銷售價位帶的不同，但再看看整體其他區域，這所謂房地產銷售口中的”蛋白區”，這幾個以我個人經驗，當想找屋件評估時，大概也都會看看找找的區域，可以發現、三峽、土城、板橋、林口、新店，無論可銷售護樹和實際銷售的交易量都是”腰斬”狀態!
而所謂”房地產這個火車頭”要撞車了的洞察，可不是”狼來了、狼來了”的亂喊!
首先 天下雜誌 2021/11/15報導 這個早在2021年就已經報導過，但最讓我覺得可以做為”預警”的研究還是由這位 辜朝明 野村總研的主席研究員 所提出說明日本陷入失落的10年的經濟分析理論 “資產負債表衰退理論“，這一個有點難懂但很真實反映出各項指標可預警的各項指標與條件，目前的台灣現狀已經符合好幾個觀察指標了!
其中一個日本與台灣當年都有的”人口結構”問題，可以發現到之前日本1905年到1995年較緩慢的變化，現在台灣2020年就已經呈現與1905年的日本極為相似，而預測人口2025年的台灣人口結構更是明顯呈現更嚴重的人口高年齡狀態，並且關鍵問題還有這點: 房價收入比 要不吃不喝多少年買的起房子!
2018年的資料:東京 10.46年、大阪 6.78年
2023年的資料: 台灣平均 20.1年
你還認為人口高年齡現象與房價的關係加成之下，房市泡沫不會短期出現嗎?
這邊再提供一個南韓已經出現的房事問題解說影片 南韓「全租屋風暴」 窮奢極欲 的整理，台灣目前的 租房投資客的心態 其實與南韓政策下造成的情況非常類似，都是一群人玩著”財務槓桿”遊戲，一不小心就是一場金融風暴的野火燃燒，這個炸彈的火苗已經是”點燃狀態”只是這條”燃燒的蕊”有多長，特別在台灣政治干預經濟嚴重的狀態下，很多”假象”被掩蓋著，從上到下的政府單位總利用”指標治國”的方式不停掩蓋著，但消費者的行為和內心是不會被騙的，從人口出生率、結婚率到買房數字… 一項一項都顯示著 “青壯年不吃你這套” 了!
結論: 如果你要買房就要有賠錢的準備
買房絕對不能以投資的心態去想，你買了要自住就是為了解決另一種你考量的困擾，例如、不想為房東繳房貸、不想住在老屋、鬼屋、奇葩投資客搞出來的設計房型、想要一個自己有努力的目標與忙碌工作後的安心之處，為了這些需要的”購屋”與投資無關，而你一定要有”現在買就至少是損失30%甚至至少50%以上的準備，有著我一開始就告訴你的!
如果你今天以1千萬貸款買的房子，2年後市值只剩下7百萬，你還願意繳貸款嗎?
甚至只剩下500萬這樣的心態，才去下購房的決策! 如果你準備好了、那就去行動了!
請千萬記得、與投資無關! 與投資無關! 與投資無關!
我習慣從數據資料中去找洞察，雖然這個分析並不夠嚴謹，例如我沒有把購物金額與坪數中還應該針對不同單價進行交叉比對，預售屋與成屋的交屋時間點、預售屋與成屋銷售的時間，但由於個人並非像經濟學家要做出”哪一年哪一月會炸”這精準的預測分析，要一邊忙平常的工作還要進行實際現場訪談與觀察，還有更重要的! 找下一個自己理想的租房物件，唉、最近遇到的租房詐騙與看房的物件還多，不過、這又是另一個話題了!
希望分享自己透過分析商務案例的數據分類形式，讓過於感性最近也被”青年成家貸款”的刺激有動心購屋的年輕朋友們，這個參考資料可以”理性思考”一下了!